这两天在论坛上看到好多人在问婚前房产婚后卖掉又买一套算谁的这种问题，说实话这真是离婚财产分割里最让人头疼的情况之一。我自己是法律顾问老王，处理过不少类似案子，今天就用网友问答的形式给大家拆解清楚。

??一、法律基本原则咋说的??

网友“迷茫的鱼”提问：我婚前全款买了套房，结婚后卖掉又买了套新的，房产证只写我名字，离婚时这房算我的还是共同的？

这事儿得看资金来源和登记情况。根据《民法典》，婚前财产不因结婚自动变成共同的。要是新购房款全来自卖旧房的钱，且登记在你个人名下，大概率还是你个人财产。不过话说回来，法院还会看有没有混入夫妻共同财产，比如装修时对方出钱或者一起还贷啥的。

网友“法律小白”补充：我表姐案例就跟这类似，她再买房时老公出了5万装修费，结果法院判新房归她但得补偿老公装修部分。所以光看资金来源不够，还得看有没有其他投入。

??二、产权登记到底多关键??

网友“房产纠结者”发问：如果新房登记两人名字会咋样？

那性质可能就变了！登记在双方名下通常视为赠与，房子会算共同财产。像宁夏有个案例，女方婚前房卖掉后新房加了男方名，离婚时男方分走四成份额。但也不是绝对，如果能证明加名时没真实赠与意思，比如被胁迫，或许能翻盘。

网友“实务派”插嘴：登记不是唯一因素哦。我朋友买房时虽然只登记自己名字，但首付用了夫妻共同存款，法院最后还是认定共同财产。所以资金混同才是隐形炸弹。

??三、共同财产认定有啥门道??

网友“离婚进行时”吐槽：法官老提“财产形态转化”，这词到底啥意思？

简单说就是财产从房子变钱再变房子，只要没混进共同财产，性质就不变。比如厦门那个案例，男方用卖婚前房的钱买新房，法院认为这只是个人财产换了个形式。但要是卖房后钱放共同账户里呆过，或者新房用共同贷款，这事儿就复杂了。

网友“法考君”补充：民法典司法解释第26条说了，婚前财产婚后收益一般归个人，但如果是经营收益（比如租房租金）可能算共同的。不过具体区分自然增值和主动经营，有时法院也拿不准。

??四、证据保存有多要紧??

网友“证据达人”分享：我打官司赢就赢在流水记录！卖旧房到买新房的所有转账凭证都留着，法院一看资金链没断过，直接判个人财产。

但网友“吃亏过”哭诉：我就栽在没证据！卖房钱转进夫妻联名账户混了半年，离婚时说不清哪笔是自己的。所以婚前婚后账户最好分开。

还有个盲区是聊天记录。比如微信里说过“这新房算我的”这种话，可能成为赠与证据。但具体法院采信度咋样，还得看法官判断。

??五、怎么提前避免纠纷??

网友“预防派”建议：最好签婚前协议！我结婚时写明婚前房产转化后仍归个人，离婚时省了多少口水。不过协议得公证，光手写可能无效。

网友“现实主义者”直言：如果已经买房了，尽快固定证据。资金流水、产权证、聊天记录都备份。必要时找律师做财产规划。

最后老王个人观点：法律是底线工具，但婚姻更靠信任。如果真要在房产上加名，不妨明确份额比例（比如男方占70%），比模糊赠与更稳妥。毕竟感情没了时，清晰规则反而能保留体面。